【買房｜新青安房貸】是青年安心成家？還是成債？還是成了豬仔？財政部不會告訴你的那些事

新青安房貸，其實就是政府送給青年首購族的『萊克多巴胺』

你以為新青安政策補助1.5碼的房貸利息，最高一千萬以內可以貸款八成，還有40年期攤還、前5年寬限期，是政府為了減輕首購族的負擔，百年難得一見的德政嗎？
別傻了！事實上，新青安根本就是房地產界的『萊克多巴安』

你有聽過萊克多巴安嗎？

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或者瘦肉精、生長激素、萊豬有聽過吧？但請別誤會，今天不是要談食安問題，今天要談的問題是：新青安房貸，本質上就跟萊克多巴安是一樣的東西！

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為什麼？我想大家應該知道，美國人給豬隻注射萊克多巴安，是為了讓他長更多瘦肉，可以用更低成本賣更高價，以賺取更高獲利；而我國前陣子造成房市熱過頭、不合理飆漲、恐慌性搶房、房貸限縮的元兇，正是新青安房貸無疑！因為看似負擔變低了，讓買方們更願意加價，深怕買不到！而賣方呢？因為房市看似供不應求，正好趁勢將原本價值800萬的產品漲到一千萬，一千萬的，漲到1200萬，建商與投資客們賺得盆滿鉢滿，而被注射了這一針的自住需求購屋者們呢？

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這裡是分享房地產專業、幫助你遠離陷阱、避免踩雷的頻道，對房地產有興趣的朋友，要記得訂閱並開啟小鈴鐺，讓最新訊息第一時間送到你眼前！今天我不僅會把新青安的陷阱一項一項拆解給你聽，最後我還會再送你一個詹代書發明的：幫助你秒速算出房屋買賣相關稅務的超好用工具，乾貨都在後面，所以請你一定要看到最後！

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新青安一定可以貸款到成交價8成嗎？

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去年8月時，有一位網友A私訊我，說他買一戶在台中南屯區的預售屋，貸款準備對保，原本代銷告訴他，建商跟土銀簽約整批房貸，可以用新青安貸款8成加五年寬限期沒問題，這話術是不是聽的很耳熟能詳？

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結果現在銀行說他財力不足，只能核准75成，想請我幫他問農會或者其他銀行能不能貸給他8成，我簡單了解他的收入結構狀況後，心裡明白這是凶多吉少，又是一位被代銷話術洗進去的傻孩子，但我還是幫他問了一輪，不出所料，沒有銀行願意借更多！

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看到這邊，你會可能會感到疑惑，政府不是說新青安可以貸款8成嗎？建商不是說整批一起辦貸款可以8成沒問題嗎？當然不是！任何房貸的貸款成數都是有固定公式可循，銀行有最終決定是否核貸的權利，不管什麼專案都一樣，就算是政府的新青安專案也不例外，沒有人可以保證幫你貸到成交價的8成！

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圖：當事人提供

貸款不足怎麼辦？

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如果真的已經簽下去到對保階段了，才發現貸款不足要怎麼辦？

之前有位朋友問我，他碰到央行的919選擇性信用管制，現在只能貸款五成，怎麼辦？從原本預計的80%到50%，光是以總價一千萬來計算，就要多補至少300萬的現金，真的借不到錢，只能違約嗎？還是可以依照政府規定的預售屋定型化契約範本規定，歸類於不可歸責雙方的事由，要求建商提供七年期分期貸款？

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偏偏建商現在都很聰明，都會在這一段後面加一項條款，如果是遇到央行管制問題導致貸款部足額，不能用這一項，畢竟建商也不想背這個7年的時間成本！

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那怎麼辦？只能違約賠錢，或者跟建商針對這一項內容打官司嗎？

大家都知道訴訟勞民傷財，通常我會建議這個做為不得已的最後手段，個人認為勝算是55波，不值得貿然開槓，畢竟一旦開告就幾乎沒談判空間了！

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所以我都會建議先理性跟建商協商，談一個雙方都可以接受的分期償還方式，我想大部分建商也不想用違約來沒收你的自備款，因為這樣做100%會上法院，兩敗俱傷，所以先理性協商溝通，找尋雙方都可接受的平衡點，才是上策！

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銀行對房貸成數的評估方式，要區分成人的條件與物的條件來看

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物的條件

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銀行依據『成交價或鑑價較低者』＊『核貸成數』，例如：你成交1250萬，預計申請8成貸款1000萬，但銀行鑑價只有1100萬，核貸成數75%，所以只能貸款到1100＊75％＝825萬。這時候，跟原本預計的貸款差額175萬要去哪裡補？政府跟新青安都幫不了你！
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人的條件

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除非銀行評估這個物件的鑑價在1250萬以上，才會用1250萬成交價來核定貸款成數，上面這個案例就是有照成交價鑑估，但只能貸款75%，就會出現62.5萬的缺口，如果你是自備款準備剛剛好的情況下，差這62萬肯定夠你頭痛的吧！

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是根據你的月收入、聯徵分數、工作條件等細節條件來評估償還能力，償還能力會影響到你的可貸成數、年期、利率等條件，別懷疑，在什麼地方上班也有影響，例如我就辦過在大立光、矽品、捷安特等百大企業上班的客戶，銀行給的條件都超優惠！

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不過就算你不是大企業的員工也不用太擔心，到底收入多少才可以貸款到足夠的成數？讓我來算給你聽！前陣子很多人在網路上分享，銀行貸款審核的收入要求變嚴格了，月收入要到16萬以上才能貸款1600萬等等，其實不完全正確！銀行貸款審核是有變嚴格沒錯，但只是從原本的房貸收支比『月繳貸款總和／月收入總和』＜60%標準提高到＜40~50%區間而已！

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例如：估價1250萬的房子，自備款250萬，貸款80%=1000萬；30年期本利攤還無寬限期；利率2.225%，一個月要繳的房貸約3.8萬。（計算方式可以上網搜尋貸款試算，各家銀行網站都有試算表格可以使用），在這個情境條件下，月收入至少要超過7.6萬才有機會貸款到8成1000萬（3.8萬/50%）

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別輕信話術

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你可能曾經聽過一些房蟲仲介話術，跟你說：反正新青安有五年寬限期，以貸款1000萬來說，扣掉補貼1.5碼（0.375%）利息算下來每個月也只要繳1萬5千元左右，現在一個月有三萬多就夠啦！而且新青安最高可以分期40年，前5年寬限期過後，也只要繳不到3萬5，加上基本生活費2萬元左右，到時候你一個月有個5~6萬就繳得起了，就算真的覺得壓力太大，寬限期快到之前，再轉貸到別家銀行，重新申請寬限期，就算沒有利息補貼也只要繳1萬8千多，將來換屋的時候，房價漲了賣掉獲利出場，持有成本只有這幾年繳的利息，根本不需要拿每個月將近四萬多出來還本金，俗稱無限轉貸、無限寬限期之術！

要確定捏？

圖：YAHOO新聞網站擷取

新青安是慢性毒藥

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這些滿嘴話術的房蟲都只會告訴你房市好的時候，房市反轉時的問題肯定隻字不提，所以房市都不會出現黑天鵝，像川普投顧的32%關稅嗎？

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你真的以為要申請40年期、寬限期要3、5年都申請得到嗎？就算是新青安專案，給不給40年、寬限期也是銀行說了算！我曾經問過許多銀行朋友，貸款1千萬要申請40年分期+5年寬限期，要有固定薪轉，月收入至少要8~10萬以上才可以，現在這種市況肯定會更嚴格！而且還會受限「年齡+借款年限<75」的規定(少數銀行可以提高上限到85，前提也是財力夠好)，例如40歲的朋友，很可能最多只剩35年可以貸。你可能會問，40歲還能算青年嗎？不要搞錯重點了！新青安專案的適用對象，是18歲以上的購屋者，誰管你40歲還是50歲？

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這時候又會有房蟲話術你：『拉長還款年期+寬限期可以幫銀行賺利息，怎麼可能不給？』銀行想要賺利息沒錯，但更重要的是，銀行更想要的是安全穩定的賺利息！就算一開始申請得到寬限期好了，當你已經習慣每個月只要繳1萬多的房貸利息時，兩三年下來會不會已經習慣這樣的安逸現狀，確定到時候收入還會夠支應本利攤還的月繳金額嗎？

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所以對於財力不夠的青年人，銀行反而不太願意給寬限期！那些跟你說可以無限轉貸這種話術的房蟲們，哪一個敢保證你一定申請得到40年跟寬限期？而且寬限到期時，房市還在持續上漲中，出場時一定是獲利的，要繼續持有也可以再轉貸申請得到寬限？如果有人敢保證，請他簽切結書出來，虧損全買單，申請不到寬限期他補差額？我相信肯定沒有！

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前陣子我的一個朋友B才私訊我，說要請我幫他找銀行轉貸，目的就是為了重新申請寬限期，但我果斷的拒絕了！原因很簡單，會找代書幫忙問銀行轉貸寬限期的，肯定是因為自己已經問不到了，而現在銀行貸款緊縮，自從第七波限貸令後，房市急轉直下，對於財務不健全的投機族群與年輕小白(很少跟銀行有信用往來者)，銀行正是雨天收傘的時候，誰也幫不了你！而且銀行在審核貸款時，評估人的條件，一定是以本利攤還為基礎去計算你的房貸收支比的，所以如果你只還得起寬限期的利息，銀行反而不會貸給你好的條件，甚至連寬限期都沒有！

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所以說，要買房之前一定要衡量自身財務狀況，除了足夠的月收入之外，如果你有自然人憑證，還可以每年有一次免費額度，上聯徵中心網站查調自己的信用報告書，瞭解自己的信用紀錄，確認人的條件與物的條件都沒問題後再下手，才不會面臨申請不到寬限期，又還不起本金，導致現金流斷鏈，被迫斷頭的窘境！

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聽起來新青安有這麼多陷阱，所以真的不能用嗎？倒也不是，只要你有經過審慎評估自身財力與需求是否相符，準備足夠自備款，且確定符合資格，還是可以受到這個專案的利息補貼優惠的，那到底還要符合什麼資格呢？

圖：YAHOO新聞網站擷取

新青安的申貸條件與資格

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新青安的申辦資格很簡單，財政部官網都有說明，我這裡就不贅述，有興趣可以按暫停看一下資訊卡。

1. 成年人（滿18歲）
2. 名下無住宅（包括本人、配偶、未成年子女）
3. 有持分住宅但其持分換算後未滿40平方公尺
4. 不曾使用過新青安專案
5. 但最重要的是：足夠的財力證明

另外順帶一提，還要注意央行去年919的第七波選擇性信用管制，雖然有放寬第二戶房貸在新青安不受管制（也就是名下無房，但有繼承家中房貸者），但第三戶仍受管制，最高只有三成！

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談到這邊，不知道大家有沒有發現，新青安申請的結果跟預期不符，是不是比較常發生在預售屋的情況下？沒錯！但為什麼呢？先撇除業務員專業程度的問題不談，預售屋與一般成屋買賣最大的差別在於「時間」

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因為從簽約談好條件到交屋對保，有時候動輒兩三年，有可能當初確認好的條件，在這段期間銀行或你本身甚至政策發生了一些變化，導致原本的條件沒辦法適用了，例如110年開始的房地合一2.0、112年的平均地權條例修法禁止轉售預售屋、113年9月的信用管制等都是類似情形，以及你可能沒有確認好自身條件完全符合，就倉促簽約下訂後，在對保前發生了變化。

圖：當事人提供

被迫斷頭出售的案例

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就像我有一個朋友，我都叫他老夫子，有天他突然私訊我，說他有一件急事，想要聽聽我的意見：原來是他在三年前，因為感覺到房價飆漲太快，深怕自己再不買就更買不起房子，就咬牙硬湊了一筆頭期款，訂了一戶台中大里的預售屋，案名是：

圖：當事人提供

昌祐建設的極光四期-幸福大里，他在111年去銷售中心看樣品屋，看的很喜歡，再加上代銷人員的熱情鼓勵下，就衝動的訂下一間5樓三房平車，I棟(2梯4戶)的戶型，總價才1055萬，扣車位單價算下來才27萬/坪，跟現在的行情比起來確實相對便宜很多，照理說應該要繼續持有才對…

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但我聽完他的現況，建議他趕快脫手，而且越快越好！為什麼呢？其實他還要賺養家，家中有2名年幼孩子嗷嗷待哺，平常生活開銷已經捉襟見肘所剩無幾，那他為什麼要硬擠出錢來買呢？一部分原因當然是恐慌性跟進，二則真的想要有一間自己的家，三則繳工程款當存錢，這也是很多人的理財觀念，不能說不對，但他最大問題出在哪？

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就跟我們前面提到的一樣，他一心以為：「銷售人員跟我說，可以申請新青安貸款40年＋五年寬限期，我應該負擔得起，五年後如果不能再轉貸申請寬限，到時候房價也漲上來了，再賣掉換屋，或者獲利出場就好。當初也沒有預想到，家裡會因為突發狀況，需要先把爸媽的老家過戶到我跟我哥名下，導致我名下有持分面積超過40平方公尺的住宅，連新青安都不能用，不然，我先假裝跟我老婆離婚，讓他一個人去借新青安房貸可行嗎？」

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別傻了！先不說假離婚的法律問題，光是夫妻兩人的收入加起來，貸款償還能力就算不太過去了，太太一個人又沒有其他親人可以幫他做保，更不可能申請到理想的貸款條件，難道你要跟銀行賭看看能不能申請到40年+5年寬限期嗎？如果賭輸了，你有退路嗎？

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我跟他說：「拜託，人生真的不要用賭的，尤其是你現在看起來成功率已經非常低，更何況你也沒有本錢跟他賭！與其剛交屋付了一堆費用跟稅金後，就要被房貸壓的喘不過氣來，被迫斷頭，不如趁現在持有成本還不高，趕快出場獲利了結，將來把財務培養穩定了，再看準機會進場，才是上策！」

圖：當事人提供

聽完這一番分析，他終於大夢初醒般聽了我的建議，決定請我幫他找真正適合這間房子的有緣人，而且因為他也想趕快脫手，所以開價直接開在實價登錄行情，扣車位單價才31萬，總價1220萬就可以買到大里區的三房平車，如果你是已經準備好的人，而這個區域也在你的工作或生活範圍內，售屋資訊的連結可以點擊上方圖片，以及我的官方LINE連結在最下方，你可以直接加我的官方LINE留言詢問詳情，只要加入好友並在聊天室輸入002後，傳送物件銷售頁的畫面截圖我即可。

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所以像老夫子這種情形，就是一種非常典型的理財風險規劃不週所導致，一旦情況有變，就要承受損失，而他會忽略這個風險的主因，就是過於依賴新青安專案。但是，如果你是已經準備好的人，其實也不一定要有新青安專案才能買房，很多人以為，只要曾經買過房屋、辦過房貸，就不能用新青安以及首購優惠，其實這也個天大的誤會！

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新青安與首購比較表

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市面上各大房產機構、各大新聞媒體，在去年919之後陸續製作首購與新青安的比較包，但各家對於首購｜新青安　的規定眾說紛紜，你是不是也看得霧煞煞？到底我可以用新青安？還是可以算首購？換屋族可以算首購嗎？首購的好處是什麼？

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其實關於首購一詞的定義及優惠標準，各家銀行並沒有非常統一、明確的規定，相關方案多如牛毛，所以關於這一點，我這邊就不做太多解釋，只針對央行統一規定的幾個部分做分析。

1. 只要我個人的名下沒有住宅，就可以算首購，這是最基本的前提，很多人問我「太太名下有房有貸，我還可以算首購嗎？」答案是可以的；而新青安則要本人+配偶+未成年子女名下都沒有住宅才能適用。
2. 首購的好處是什麼？跟新青安差在哪裡？其實首購就是可以有機會申請得到寬限期、利息從最低約2.2％起，而新青安則是我們上面談過那些優惠，這裡就不再贅述。
3. 另外在10月9日之後，央行有再度修改信用管制的部分規定，特別是針對繼承者的部分，我這裡特別整理了比較少人知道的相關規定，首先是繼承有兩大不受限：
   1. 名下有繼承取得的房屋，不論面積多少，不論單獨或共有持分，都不會被算一戶，也就是說，還是有機會申請到首購利率及寬限期。
   2. 名下有因為繼承而承受的房貸，也不會被認定是申請第二戶房貸最高只能貸五成，等於還是有機會貸到7~8成。
4. 第二戶房貸最高五成，這是大家都知道的，但如果你能適用新青安專案，則不受這一條的限制，聽到這裡可能會有些疑惑，名下已經有房貸卻可以申辦新青安？這通常會發生在繼承時，比如像老夫子這種情形，如果他是將來跟哥哥一起繼承爸媽遺留下來的房產及房貸，且換算持分沒有大於40平方公尺，他就還是可以適用新青安專案。

所以事實上，只要你的財資力夠高，就算沒有新青安，也是有機會用首購方案貸款到8成+寬限期+40年；反過來說，如果財資力不佳，就算有新青安也貸不到理想的條件！

那到底要新青安專案做什麼？其實就是前2年有利息補貼的好處、不受第二筆房貸的限制罷了！

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記得領取超實用小工具

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很多朋友都在問如果我的利率、年期多少，每個月要繳多少房貸？其實網路上已經有太多貸款試算工具了，所以我就沒有再製作了，詹代書比較喜歡用的是 聰明貸款 這個APP，但別誤會，我沒有跟他們有任何業配關係，只是推薦好用的工具罷了！不過，還記得我們一開始提過的房屋買賣稅務試算工具嗎？只要你在下方說明欄點擊連結加入LINE好友，在LINE對話框內輸入009後送出，不管你是舊制財產交易所得稅或新制房地合一稅2.0，成屋或預售屋，只要輕鬆輸入幾個數字就可以得出你要的答案，尤其是對換屋族的你，一定非常的實用！不用再被一堆數學公式燒腦，也不必再到處爬文、打電話諮詢稅務囉！當然如果你還是不會用，隨時可以留言詢問我，我一有空就會盡快回復喔！

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為什麼新青安像萊豬？

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坦白說，我覺得新青安房貸美其名是幫助青年買房，實際上根本就是政府勾結大建商來助長炒房、政策性買票工具的利益結構，它在前幾年造成多少年輕人恐慌性的墊著腳尖跟風硬買？案例簡直數不勝數！再來，我們的政府知道有多少投機客拿年輕小白的人頭來申辦新青安炒房嗎？我相信政府根本都知道，也根本沒有要管的意思，因為它們的管制作為只有要借款人簽切結書不得出租，這叫管制嗎？

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那些投機客們根本沒打算要出租，買來整理幾個月就要跑了，這些可憐的年輕人頭們還在被利用來申請新青安的利息補貼與寬限期，讓投機客老闆們實現超低成本炒房！將來真正要買房子自住的時候才會發現已經用過不能再申請了！

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至於那些話術一堆的房蟲還在那邊說，我的客戶都有貸到8成、40年期、5年寬限期拿好拿滿，拜託，這種話真的聽聽就好，自己平時一定要多做功課，衡量自身財務狀況，還有，多跟好的銀行、房仲業務朋友打交道，我指的是真正會幫你想的朋友喔，不是那種跟你說：「先簽約、送申請進來看看就知道了」這種絕對不是真正的朋友，因為他只想做你的業績，拿你的人生大事來賭一把！送得過是你們都賺到，賭不過是你個人的問題！購屋者們一定要睜大眼睛分清楚業務的好壞，才不會讓買房這麼重要的人生大事變一輩子的噩夢！

你認為呢？

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說到這邊，我想聽聽你們的想法，你認為新青安房貸真的是幫助年輕人買得起房子的好政策嗎？

1. 還是很多人有受到貸款補貼的優惠，是值得推崇的好政策
2. 假的！新青安根本就是政府勾結建商，幫助大建商推升房價營造熱銷現象的利益結構體！
3. 不過就是政府拿來政策買票的政治操作手段，真正可憐的受害者是跟不上房價飆漲的年輕人！
4. 其他

歡迎大家在底下留言跟我分享你的獨到見解喔！

感謝你把影片看到最後，如果你覺得有幫助，別忘了按讚、訂閱並開啟小鈴鐺，以獲得更多實用的房地產買賣知識分享！也請你一定要把這麼重要的資訊分享給你身邊的親友，幫助他們一起避開那些看不見的慢性毒藥與陷阱。

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文章結束囉～接著了解關於我：

【賣房｜財產交易所得稅】賣房要繳什麼稅，你真的搞清楚了嗎？忽略這件事，讓我家慘賠３０萬！

要賣房子的屋主，你以為房仲告訴你：這是 104 年以前的房子，沒有房地合一稅，也沒多少土地增值稅，就沒有其他稅金要付了嗎？事實上，有一種稅金，九成以上的房仲都不會告訴你，而我自己的媽媽，卻因為這個，被國稅局連補帶罰，噴了 30 萬！

什麼是利他？我為了實現客戶的夢想，不惜一切代價！

為了讓客戶成交買到能夠讓他實現願望的房子，不惜損失服務費也要促成這筆交易，這就是利他的精神，今年8月我成交了一棟透天店面，成交價格超底價，總服務費收到滿6%，但是，我只有收到1%服務費，故事是這樣開始的…

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這位客戶我服務有兩年多了，我都叫她陳姊(化名)，從一開始朋友介紹我幫她兒子辦理贈與房屋的代書業務，到後來她們說想換屋，找了超過半年都一直找不到理想的物件，不是好不容易找到理想的物件卻慢了一步，就是屋主價格超硬談不下來而且超出預算，又或者其他種種問題，讓她們找到快要放棄。

不負所托

那天我聽到她們有這個需求，馬上自告奮勇告訴陳姊：「讓我來幫你們找找看！」陳姊這時候才知道其實我也是仲介出身，也有自己的仲介公司，當然欣然接受，多一個人幫忙找物件總是好的。於是我開始大量篩選物件傳給客戶看，眼尖的我經過一段時間的篩選，很快找到了一個稀有角間透天店面，因為我自己沒有開發到這樣的物件，為了效率馬上打電話去配件，這棟透天不論是店面、電梯、廚房、辦公室、住家等相關格局條件都很符合他們，售價也在預算內。

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第一次帶看他們就很喜歡，看得非常仔細，幾乎確定要買了，但她有兩個兒子，大兒子今天工作實在抽不開身，天下父母心，當然希望房子給兩個兒子看過都確定喜歡再下手，於是我們約定一個星期後再複看第二次，我心想這麼高總價(3XXX萬)的物件應該也不會在短時間內賣掉，就跟同業約定複看時間，複看時全家人一起來，看完馬上吩咐我去他家收支票。

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陳姐對我非常信任，直接開了一張不指名的一百萬支票給我，「還是我先問一下賣方的全名，你開指名禁背的支票比較安全？」我對於拿著一張不指名的一百萬支票感到壓力山大。「不用那麼麻煩啦！我相信你！」（礙於個資問題就不拍給大家看了）陳姐的百分之百信任讓我有點受寵若驚！

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晴天霹靂

「一定要買到喔！」陳姊笑著叮囑我，我笑著拍胸脯保證「沒問題！一定盡全力促成。」從陳姊家離開後，我立馬回報開發的同業，同業說屋主(賣方)還沒有確定底價，他要先去跟屋主回報這個出價，並且把底價敲定下來，我當時也覺得這也是一般仲介流程，沒什麼大問題。

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等了幾個小時，接到同業的電話竟然是壞消息「我們體系的友店當天也有帶看也收了斡旋，而且剛好就是屋主的底價，已經上傳後台了！依據公司規定必須先跟他們這組客戶談，如果沒成交才會輪到你！」這對我跟客戶來說無疑是個晴天霹靂的噩耗，本以為一切順利準備結案了，陳姊跟兩位公子終於可以放下心中的一塊大石，結果竟然又被搶先了！雖然難以接受，但也只能平常心，繼續找其他物件。

造化弄人

沒想到過幾小時的當天晚上又接到同業電話：「你的客戶是不是XX的乩身?屋主說他是XX(另一位神明)的乩身，他的神明指示他，必須要賣給你的客戶！」聽完我整個起雞皮疙瘩，雖然半信半疑，但不論真假，怎麼辦？事情突然又有了轉機，為了幫她們完成心願，我當然要做！「不過友店那邊按規定要先賠一半服務費給他，所以我們只能拆1%給你」豈有此理！我聽到這邊簡直氣炸了！只是先卡位斡旋單就可以穩穩拿到3%服務費，我一度想放棄這間房子，「留得客戶在，不怕沒屋賣」我相信這是大部分業務的想法，但「利他」這件事不僅僅是個口號，更是我必須堅持的座右銘！

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如果我跟一般的仲介一樣，因為服務費不足而放棄讓我的客戶買到這個物件的機會，甚至選擇對客戶說謊，再繼續介紹其他物件讓他們到處看，會不會有一天讓客戶發現其實曾經有這個可以買到的機會？卻因為我的一己之私而害他們錯過了？會不會怪罪我、再也不信任我？

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我始終相信房地產的圈子很小，沒有永遠不會被搓破的謊言！就像網路上大家都在說的，仲介講的話十句有八句是虛假的，為什麼？正是因為這些謊言被搓破只是時間早晚而已！而這正是現在市場上的消費者普遍對仲介不信任的原因！某仲介品牌一直把【誠實】當作口號，但我認為誠實不該淪為只是口號，誠實是最最基本的為人素養而已！太多太多的房仲業把誠實當作口號，卻說一套做一套！太多的話術與謊言、太少的專業素養，造成客戶普遍對房仲不信任，這正是我最痛恨，最想要顛覆的房仲業陋習！

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這間房子真的很適合她們，錯過這間不知道還要找多久，會不會越看越貴？為了完成客戶艱難的夢想，也為了貫徹我的理念，就算沒賺錢我也要做！我照實跟陳姊回報，告訴她們我的難處，同時確認她們真的很想買到這間房子，於是我毅然決然跟同業協調了雙方隔天簽約的時間…

圓滿簽約

隔天晚上終於順利簽完買賣契約，我跟陳姊的心情就像洗三溫暖，24小時內起起伏伏了好一陣子，不只她膽戰心驚，我也著實捏了一大把冷汗，好在皇天不負苦心人，終於讓我們成交了這一間搶手到不可思議的透天店面，或許是我當時太小看房市的熱度(雖然現在冷到谷底了)如果早一個星期簽約，就不會有這些問題跟損失，但是，經過這一段洗禮，得到最大的收穫或許不是1%服務費，而是陳姊真心的感謝我吧！

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畢竟，能讓這麼優質的客戶認為我是她的貴人而由衷的感謝我，相信這是再多服務費也很難換來的革命情感，也給我帶來了莫大的成就感，感覺一切的犧牲都是值得的！

順利交屋

經過將近半年的漫長等待，終於在今年(2025)的1月中完成了交屋手續，之所以會辦這麼久(通常是1.5個月)，一則是因為賣方是邊住邊賣，所以我們約定簽約後要給他半年時間的搬遷期，剛好陳姐這邊要買大兒子的名字，準備金流申請貸款也需要一些時間(因為要取得國泰世華銀行的VVIP資格)，所以雙方條件幾乎是一拍即合！

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陳姐對我幾乎是100%的信任，整個成交過程中所有手續都由我一手包辦跟承辦代書對接，當然我也必須不辱使命，定期跟客戶回報進度，其中再度讓我起雞皮疙瘩的是，有一天他們打電話給我，表示希望能夠提前交屋，好讓他們能夠在農曆年前先完成裝修(原本預定交屋日是在農曆新年後)，當然原則上我並不希望借屋裝修，畢竟提前交屋容易產生糾紛，所以我也跟同業協調看是否可以請屋主盡量加速搬遷，以及請承辦代書加快進度一下，隔天我再度接到陳姊電話「是不是10號左右就可以交屋了！？」她說。

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我：「…我才正要打給妳回報這件事而已，妳怎麼就知道了？」

陳姐：「我夢到母娘跟我說的」

我：「……」頭皮發麻。

我OS：「你可以夢一下我什麼時候會變億萬富翁嗎？」被打…

直到現在我還是覺得非常難以置信，但一切如果是巧合未免也太巧了！

利他精神是什麼？

最後，因為雙方約定附隨點交的設備很多，經過幾天的來回確認點交設備內容，真的如陳姐夢到的差不多，就在那幾天代書通知可以交屋了！

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而這也是我一直以來強力推廣的「美式經紀人」模式！仲介不該只是仲介，而是客戶的顧問，也不應該同時是買方的經紀人兼賣方的經紀人，因為「經紀人」的作用除了媒合以外，最大的作用就是運用自身的專業，為我的客戶爭取最大利益、維護客戶的權益！如果同時身兼雙方的經紀人，那要站在哪一方呢？

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正因為在這個案件中我是買方的專屬經紀人，從尋找物件、洽談價格、簽約流程、過戶交屋等等，整個過程都是為客戶的最大利益為出發點，由我一手包辦！不論服務費多少，只要客戶能夠買到他心目中的理想物件，我都應該為這個目標全力以赴，而不會像一般坊間普遍不信任的仲介，可能會因為資訊落差對客戶說謊，或者昧著良心強力推薦自己手上的物件，不論是不是適合他！

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可能有人會質疑，為什麼我願意這麼做？賠錢生意有人做嗎？事實上，我只是把眼光放的比一般仲介長遠而已，因為唯有讓客戶能夠完全信任我，才會願意繼續讓我服務，或者真心推薦給身邊的親友，我才會越做越輕鬆，越做越大！如果只貪圖眼前的蠅頭小利而對客戶說謊，一定會越做越辛苦，逐漸被越來越透明化的市場淘汰！

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【不動產|防詐】你以為申請地籍異動即時通，就可以預防地面師詐騙不動產嗎？

最近詐騙集團騙術不斷更新，已經開始有組織性的朝不動產下手，一貫不變的手法是鎖定「長者」&「獨居」的屋主，手法大致上可以分為以下四類：

1. 以結合投資或交友詐騙、假檢警監管帳戶等，搭配民間放款的金主、代書、律師等，設定不合理超高額本金與利息的抵押權後，屆期未清償就送法院拍賣。
2. 結合里長、戶政人員、律師、管區警員，鎖定獨居長者騙取遺囑，或乾脆直接偽造遺囑，針對地政事務所公告的未辦繼承土地清冊撈出可變現的不動產辦假遺贈。
3. 先用各種方法盜取個資後，偽造債權對你發支付命令、本票裁定，只要你的戶籍跟居住地不同，或是長者看不懂公文又沒人可問、開庭辯論時沒有到場，法院就會照一造辯論判決(就是照單方的說詞進行裁判)，債權確定後馬上查封拍賣你的不動產。
4. 鎖定市面上屋主自售且沒貸款的房子，以高於行情出價簽訂買賣契約，付一成款就要你交出權狀等證件，取得權狀馬上設定高額抵押權借貸，然後就不會繼續付款，人間蒸發。

上述四大類中，除了第二類後者比較屬於騙取國庫的財產(未辦繼承且無繼承人者，經過一段程序後無人繼承就會歸屬國庫)之外，其他都是對你的長輩、家人、把辛苦了一輩子積攢來的房產一次騙乾淨，受害金額動輒上千萬，相較於一般的交友、投資詐騙而言，更凶狠，更慘無人道，可以說是一次毀滅性的打擊，因此走上絕路的也屢見不鮮。

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錯誤觀念

對於這種日益猖獗的不動產詐騙手法，許多新聞媒體、政府機關開始大肆宣導：只要申請【地籍異動即時通】就可以有效防杜詐騙得逞，甚至有知名房仲總部也是這樣宣傳。我心裡想，這樣說的人，不是外行就是壞！不然就是一個抄一個，大家一起錯！

地籍異動即時通的功能，是只有在地政機關受理登記申請的收件時發一封簡訊給你設定的手機號碼，再來就是異動完畢(就是過戶完)時再發簡訊通知一次，所以他能預防到什麼呢？大概只有第三種，在不知情的情況下莫名其妙被送判決移轉，在查封登記的時候，才會突然收到通知驚覺，這時候馬上殺去地政事務所攔截可能還來得及，但也只是暫緩過戶，還得再花一筆錢請律師經過漫長的訴訟程序把假債權推翻才算安全。

在這之前你要經過幾個月的吃不好睡不好呢？大部分人應該都會每天擔心的得憂鬱症吧！更別提手機簡訊還會有漏訊息、貼心的自動幫你封鎖陌生訊息的通知的功能、Who’s Call阻擋廣告訊息之類的，如果真的讓你遇到而且簡訊被阻擋掉了，恐怕會欲哭無淚吧！

事實上…

看到這裡你可能會想，所以這算哪門子預防？頂多勉強算得上是亡羊補牢吧！所以詹代書在這裡要教你真正有效預防的三招，這三招可以分別各自使用，也可以合在一起使用，隨便用上一招都可以讓你有87%機率被詐騙集團直接略過，三招一起用，可以說是百毒不侵了！簡直是居家旅行，殺人滅口(誤)，必備良藥啊！而且不需要筋骨奇特、百年難得一見的練武奇才才能學會，看完我的文章，找一位信任的代書花點小錢就可以辦得到喔！

不過三招各有所長，也有所短，有優點必然有相關的缺點、短處，所以沒有哪一招是最好的，只有視你的情況判斷哪一招是最適合的，就好比葵花寶典威力強大，但必先自宮一樣吧！放心～學會這三招不需要自宮。三招一起用當然威力強大無比，但伴隨而來的後勁也不是每個人都能扛得住的，所以看完詹代書的分析後，還是要審慎思考，經過完整的討論權衡後再執行為宜。

手法拆解

在開始傳授招式之前，要先談談內功心法，也就是地面師如何篩選物件、尋找目標，要有效預防被地面師盯上，就要先成為會被地面師過濾掉的那種目標，就好比預防蚊蟲一樣，不想被叮咬就得先在身上塗抹牠們討厭的味道，形成一道防護罩，對吧？

所以我們要開始預防之前，就要先了解「什麼是牠們討厭的味道」，然後再儘量變成牠們討厭的那種樣子，自然就會被牠們遠離啦！

以下我會用「詐騙手法拆解+漏洞所在+防治方法建議」的模式分段進行說明，各種防治方法的細節則會在後續章節有完整的解說，所以請大家務必要看到最後，才不會一知半解又做錯囉！

詐騙手法一 | 假交友+投資

這是目前根據165打詐儀錶版統計最多人被騙，且受害金額最高的一種(不過目前網站上公開的數據只有一億多台幣，應該還沒加入地面師的案例)，除了大家都熟知的用超高獲利穩賺不賠的話術，抓住民眾的貪念慾望之外，當你手邊沒有現金可以投入的時候，就會從你名下的不動產下手，順序大概是這樣：

1. 在網路上投下投資訊息誘餌的廣告吸引被害人上鉤，或者利用帥哥美女照片，對你噓寒問暖假裝要交往，再鼓吹你一起投資…等等
2. 被害人上鉤後開始積極陪你盤點可以投入的資金
3. 現金都投入完或者沒有現金可以投入，改說服拿名下不動產去借貸
4. 銀行審核太嚴格不容易過件且金額也不夠大，直接遊說你找他配合的金主借貸
5. 透過放款的仲介介紹金主借高利貸、代書辦理不動產抵押設定，錢撥到你的帳戶後馬上轉到「投資帳戶」
6. 金主賺超高利息(月息3%以上)、仲介抽10~15%超高庸收(正常行情是4~6%)，本金都進到牠們的主水房戶頭
7. 如果你比較保守還沒貸滿，前幾個月會先出一些「獲利」給你，讓你感覺真的有套利到
8. 繼續遊說你加碼投資、繼續慢慢剝光你的皮

• 漏洞：
  • 金主、代書不容易有罪，因為確實是你要借錢，也確實有借你錢，一切都是遵從你的自由意志情形下辦理。
  • 地籍異動即時通的作用？通知你房產正在辦理抵押權設定，你也確實有同意辦設定=根本沒有任何作用！
• 基本防治方法：設定預告登記。
• 進階防治方法：辦理信託登記。

詐騙手法二 | 偽造遺囑

其次是近年新出現的集團犯罪手法，主要是針對未辦繼承的不動產，偽造遺囑騙取繼承與遺贈，《報導者》有詳細的全案解說，不法所得高達數億元新台幣，具體流程概要如下：

1. 上各地政事務所網站下載未辦繼承公告清冊(依據土地法第73條之1規定，遺產在一段時間後未辦繼承登記，就會列冊管理並公告在地政事務所網站上，目的是促請繼承人盡速辦理繼承，逾15年未辦繼承登記將公開標售)，鎖定有價值的不動產。
2. 勾結戶政人員、里長、警員，調查未辦繼承土地的被繼承人身分資料、有無繼承人、是否在國內等。
3. 勾結知名資深律師，以往生者名義製作假代筆遺囑並認證。
4. 勾結地政士，辦理繼承與遺贈登記。
5. 遺贈登記完畢後，快速以低於市價變賣不動產或設定抵押貸款

• 漏洞：
  • 遺囑相關法規過時已久，缺乏地政、戶政與法院間的平行溝通、驗證機制。
  • 地籍異動即時通的效果：如果有繼承人還在且有設定繼承人的手機號碼，可以在送件繼承登記時，以簡訊通知繼承人。
• 基本防治方法：設定抵押權。
• 進階防治方法：設定抵押權+信託登記。

詐騙手法三 | 假債權拍賣

這個手法其實已經行之有年，之前的集團被抄過一輪後，似乎還有零星的個案在操作，主要是針對司法體系的漏洞，前幾年就連詹代書的客戶(而且是有經驗的投資客)也被自己的親戚用這個手法差點得逞！唯一差別是因為他的案件是借名登記(關於借名登記的問題我們另篇再討論)，具體流程如下：

1. 鎖定沒有設定貸款抵押，且屋主戶籍跟房屋地址相同的標的承租。
2. 偽造房東名義簽立本票，假裝屋主有積欠第三人金錢債務。
3. 向法院聲請本票裁定，法院通常看到本票形式(也就是基本格式符合法律要件)沒錯就會裁定，房東必須在收到裁定文後十天內提出抗告，或二十天內提出確認債權不存在訴訟，否則本票債權就此確定。
4. 房東戶籍放在出租房屋內，法院公文原則上都是寄戶籍地優先，當然會被租客攔截。
5. 超過時間沒有提出訴訟或抗告，本票債權確定。
6. 租客的人頭向法院聲請強制執行，查封拍賣房東名下的不動產。
7. 租客的目的就是要快，所以估價都不會要求太高，就算萬一真的流標也會向法院承受不動產，過戶後快速賤價變賣。
8. 房東從頭到尾不知不覺，直到租客沒有繼續付租金，才發現房子早已被拍賣或轉賣完畢。

• 漏洞：
  • 司法體系對於確認當事人身分過於草率，不像地政過戶會審查賣方的印鑑證明、印鑑章，導致取得本票債權竟然比取得土地權狀、印鑑證明+印鑑章容易許多。
  • 房東出租房屋千萬不要把戶籍放在出租的房屋地址，戶籍地至少要能夠有能信得過的人幫忙收信，或物業管理能直接對房東聯絡的窗口。
  • 沒有設定抵押權，或者已清償經過長時間未塗銷，容易被盯上。
• 基本防治方法：地籍異動即時通(效果不佳，因為得知移轉登記為時已晚)
• 進階防治方法：地籍異動即時通+最高限額抵押權登記(不是只有掛個抵押權就好)

詐騙手法四 | 假買家

這起詐騙主要發生在2018年間，雖然自從這案被偵破後，至今很少聽到這類型詐騙，但難保過一段時間等民眾淡忘後不會再出現，因此也整理近來，主要手法如下：

1. 由詐騙集團首腦上網找屋主自售、沒有設定抵押權的房屋，透過人頭買方表示要全現金購買，且出價都高於行情，甚至照開價買不殺價。
2. 人頭買方向屋主表示要指定沈姓代書辦理過戶，而且不需要開履保帳戶，簽約馬上付一成訂金，要屋主先交付權狀、印鑑證明等過戶文件給指定代書。
3. 見獵心喜的屋主當然都配合照辦，於是指定的代書就遵從買方指示，把房產拿去跟民間金主設定高額抵押權借貸，過一段時間(通常幾個月後)屋主覺得有異狀，沒有收到尾款表示要報警提告，代書才把抵押權清償協調後續事宜，或者直接沒有清償貸款，被金主申請法院拍賣。

• 漏洞
  • 利用一般民眾想賣高價的貪婪心態
  • 不動產沒有抵押權容易成為鎖定對象
  • 有抵押權但已經經過很長時間通常已還清，也有可能被盯上
• 基本防治方法：先找銀行借貸設定抵押權+地籍異動即時通
• 進階防治方法：設定預告登記或信託登記

看到這裡或許你會有個疑問，這些地面師們到底怎麼知道沒有貸款的不動產在哪裡？或者說是他想要的目標在哪？其實道理很簡單，做過房仲的朋友可能都知道，首先，有一種程式可以自動勾稽地政資料，抓出沒有設定他項權利(抵押權是其中一種)的土地謄本(而且是合法的串接地政後台取得二類謄本、去識別化的資料)，例如謄本快手之類，所以為什麼坊間很多人會說只要貸款還完不要去塗銷就可以減少被盯上的機率？

這個說法基本上沒錯，所以地面師們也知道，牠們就會開始進化成進攻有設定抵押權，但時間久遠沒有再移轉或轉貸，通常已經清償的物件，再採用手法一或三，因為貸款餘額已經不多，換言之，就是不動產的「殘值」夠高，縱使拿去增貸或設定二、三順位再拍賣，也一樣可以把錢洗出來！

正所謂道高一尺，魔高一丈，所以我們就要透過學習武林絕學，讓自己進化成百丈金剛不壞之身，才足以應對現在進化後的地面師的侵襲！

武林絕學

這些絕學要視自身情況，在適合的時機、適合的標的、適合的人身上，用正確的方法搭配使用，方能立於不敗之地！具體分為以下三種：

第一招｜設定抵押權

• 優勢：

  如上面所述，被盯上的機率可以大幅降低，而且如果想投資理財也可以貸一筆資金出來做合法的套利操作，可以交給信任的銀行理專或保險經紀人管理操作，風險相對低。

• 缺點：

  1. 成本稍高一些，設定規費=貸款金額*1.2*1/1000，也就是說借一千萬就要繳1.2萬的設定規費(還不含銀行開辦費跟代書費)
  2. 如果只有設定抵押權+地籍異動即時通，沒有搭配其他招式的話，遇到手法一、二、三都難以完全預防，因為牠們可以說服你轉貸到牠門的配合金主那邊，貸出更高的金額，許你更高的報酬，畫大餅讓你自願配合操作，直接幫你還掉所剩不多的貸款；或者直接設定在第二順位，到時候送法院拍賣一樣分得到錢(因為第一順位所占殘值金額不高)

第二招｜預告登記

• 優勢：

  預告登記可以算是三招中成本最低，最容易達成的一招，給代書代辦設定通常在6000元上下不等，如果自己辦完全不用規費。只要你家中有信任的子女或其他晚輩，甚至親朋好友也沒關係，最好是將來你預計要把房產交給他繼承的那一位，由他做權利人在你的不動產權利上設定一個預告登記，這樣一來，任何詐騙集團想拐你去借高利貸，勢必要經過預告登記權利人這一關同意才有可能做到；如果是詐騙者拿假遺囑要辦遺贈，也會因為預告登記而動彈不得。因此，因為要再多經過一個人同意(而且通常是精明的年輕人)會讓詐騙者覺得很麻煩，且成功率不高，一開始就會先略過你。

• 缺點：

  1. 預告登記無法抵擋法院判決移轉，以及查封、強制執行，所以如果是假債權透過法院聲請執行這種類型的手法就比較難預防，如果在申請預告登記同時也申請地籍異動即時通，並將通知對象設定為所有權人+預告登記請求權人，也可以多一層保障。
  2. 雙面刃，將來自己如果改變心意要給其他人，或者真的需要資金申辦貸款時，也需要經過這個預告登記人的同意，等於是多一個人把關的概念。

第三招｜信託登記

信託目前在我國還不是很普遍，大多數人只知道金錢可以信託給銀行，卻不知道信託也可以用在將不動產託付給信任的人幫忙管理，而且非常彈性，例如：我擔心我年紀大了腦袋不靈光，想把不動產提前過戶給子女，又怕將來子女不孝順我或者太年輕容易被騙，就可以先信託給我的大兒子幫忙管理，將來小兒子滿30歲的時候再交給他，期間我可以隨時根據需求調整內容。由於信託的好處實在太多，效果也非常強大，在這一篇無法完全清楚說明，所以先挑幾個重點敘述如下：

• 優勢：

  1. 契約內容可以靈活訂定，不論是為自己管理，或是為將來要繼受的子女管理，都可以成立自益或他益信託，且委託人可以保留隨時變更受益內容的權利。
  2. 因為內容相對複雜，基本上99.99%會直接被地面師略過，通常會辦理不動產信託登記的民眾都是有受過詐騙防治相關知識教育，或者受託人是專業人士，不可能輕易受騙，就好比小偷開鎖一樣，難度高的就會直接跳過。
  3. 最近詹代書也受理不少家長買房子登記子女名下，再辦理自益信託回到家長手上管理的，就是這類情形之一。
  4. 任何詐騙手法都動不到信託財產，因為信託財產不屬於受託人自有財產，受託人過世也不屬於受託人的遺產，委託人要拿信託財產去借貸或過戶給其他人，也都必須要經過受託人同意，甚至委託人欠債被查封名下資產，也不能隨意動信託財產(除非打終止信託訴訟，或者查封信託受益權，如此受託人也會馬上得知)。

• 缺點

  信託唯一的缺點，大概就是效力太強，如果中途委託人想要取回信託財產或者做其他運用，而受託人不同意時，要終止信託會比較困難且複雜。

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最近地面師案件被破獲的新聞連環爆，每次看到這種新聞我心裡真是一則以喜，一則以憂啊！喜從何來呢？因為又一個不愛惜自己的同業被除名(等同撤照的意思)，所以我又少了一個競爭對手(或許他是生意原本就很差才去接詐騙的案件，所以原本就算不上競爭對手?)憂當然是因為又有老鼠屎破壞地政士的名聲，真的很痛心！自從爆發沈代書假買案、五億高中生案件後，就開始有輿論導向不要輕易信任地政士，現在又連環爆！我不得不說，認真盡責為客戶設想的同業代書們還是很多的，像我就是(無誤!地政士們真的要好好愛惜自己的羽毛，一張執照得來不易，真的不要貪那幾十幾百萬的快錢，搞到自己身敗名裂又失業！還間接影響同業！詐騙手法不斷推陳出新，地面師將來會演變成什麼型態也很難說，沒有百分之百安全的方法，只有百分之百適合你的方式，再搭配提高警覺、不漏接法院文書，見可疑追查到底，遇問題立即諮詢詹代書的精神，方能練成金剛不壞之身，置地面師於無用武之地！.

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【繼承賣房｜房地合一稅】售屋稅金高到嚇人？筆記起來！學會這三招節稅秘技，讓你輕鬆翻盤！

許多朋友會問，我的房產想贈與給大女兒，可以嗎？會不會有贈與稅、土地增值稅多少？契稅要繳多少？還有什麼稅金規費要負擔？其他子女有沒有權利來爭？可以自己辦理嗎？代書費很貴，為什麼要請代書？

首先要先瞭解的是，不動產要傳承給子女，目前常見有四種方式，分別是買賣、贈與、繼承及信託。不過繼承跟信託比較屬於另一個範圍的主題，這裡我們先不談，往後會在其他文章中說明。

事實上，辦理贈與很簡單，贈與契約書雙方自己寫一寫自己去申報契稅、土地增值稅、印花稅、贈與稅，就可以去地政事務所過戶了，為什麼請代書辦理要花個2、3萬代書費？為什麼不能直接辦贈與？會有什麼問題？今天我們要先從贈與以及買賣兩種方式的差異分析開始，一步一步帶你了解陷阱在哪裡！

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