新青安房貸，其實就是政府送給青年首購族的『萊克多巴胺』
你以為新青安政策補助1.5碼的房貸利息，最高一千萬以內可以貸款八成，還有40年期攤還、前5年寬限期，是政府為了減輕首購族的負擔，百年難得一見的德政嗎？別傻了！事實上，新青安根本就是房地產界的『萊克多巴安』
你有聽過萊克多巴安嗎？
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或者瘦肉精、生長激素、萊豬有聽過吧？但請別誤會，今天不是要談食安問題，今天要談的問題是：新青安房貸，本質上就跟萊克多巴安是一樣的東西！
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為什麼？我想大家應該知道，美國人給豬隻注射萊克多巴安，是為了讓他長更多瘦肉，可以用更低成本賣更高價，以賺取更高獲利；而我國前陣子造成房市熱過頭、不合理飆漲、恐慌性搶房、房貸限縮的元兇，正是新青安房貸無疑！因為看似負擔變低了，讓買方們更願意加價，深怕買不到！而賣方呢？因為房市看似供不應求，正好趁勢將原本價值800萬的產品漲到一千萬，一千萬的，漲到1200萬，建商與投資客們賺得盆滿鉢滿，而被注射了這一針的自住需求購屋者們呢？
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這裡是分享房地產專業、幫助你遠離陷阱、避免踩雷的頻道，對房地產有興趣的朋友，要記得訂閱並開啟小鈴鐺，讓最新訊息第一時間送到你眼前！今天我不僅會把新青安的陷阱一項一項拆解給你聽，最後我還會再送你一個詹代書發明的：幫助你秒速算出房屋買賣相關稅務的超好用工具，乾貨都在後面，所以請你一定要看到最後！
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新青安一定可以貸款到成交價8成嗎？
去年8月時，有一位網友A私訊我，說他買一戶在台中南屯區的預售屋，貸款準備對保，原本代銷告訴他，建商跟土銀簽約整批房貸，可以用新青安貸款8成加五年寬限期沒問題，這話術是不是聽的很耳熟能詳？
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結果現在銀行說他財力不足，只能核准75成，想請我幫他問農會或者其他銀行能不能貸給他8成，我簡單了解他的收入結構狀況後，心裡明白這是凶多吉少，又是一位被代銷話術洗進去的傻孩子，但我還是幫他問了一輪，不出所料，沒有銀行願意借更多！
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看到這邊，你會可能會感到疑惑，政府不是說新青安可以貸款8成嗎？建商不是說整批一起辦貸款可以8成沒問題嗎？當然不是！任何房貸的貸款成數都是有固定公式可循，銀行有最終決定是否核貸的權利，不管什麼專案都一樣，就算是政府的新青安專案也不例外，沒有人可以保證幫你貸到成交價的8成！
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貸款不足怎麼辦？
銀行對房貸成數的評估方式，要區分成人的條件與物的條件來看
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物的條件
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人的條件
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除非銀行評估這個物件的鑑價在1250萬以上，才會用1250萬成交價來核定貸款成數，上面這個案例就是有照成交價鑑估，但只能貸款75%，就會出現62.5萬的缺口，如果你是自備款準備剛剛好的情況下，差這62萬肯定夠你頭痛的吧！
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是根據你的月收入、聯徵分數、工作條件等細節條件來評估償還能力，償還能力會影響到你的可貸成數、年期、利率等條件，別懷疑，在什麼地方上班也有影響，例如我就辦過在大立光、矽品、捷安特等百大企業上班的客戶，銀行給的條件都超優惠！
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不過就算你不是大企業的員工也不用太擔心，到底收入多少才可以貸款到足夠的成數？讓我來算給你聽！前陣子很多人在網路上分享，銀行貸款審核的收入要求變嚴格了，月收入要到16萬以上才能貸款1600萬等等，其實不完全正確！銀行貸款審核是有變嚴格沒錯，但只是從原本的房貸收支比『月繳貸款總和／月收入總和』＜60%標準提高到＜40~50%區間而已！
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例如：估價1250萬的房子，自備款250萬，貸款80%=1000萬；30年期本利攤還無寬限期；利率2.225%，一個月要繳的房貸約3.8萬。（計算方式可以上網搜尋貸款試算，各家銀行網站都有試算表格可以使用），在這個情境條件下，月收入至少要超過7.6萬才有機會貸款到8成1000萬（3.8萬/50%）
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別輕信話術
你可能曾經聽過一些房蟲仲介話術，跟你說：反正新青安有五年寬限期，以貸款1000萬來說，扣掉補貼1.5碼（0.375%）利息算下來每個月也只要繳1萬5千元左右，現在一個月有三萬多就夠啦！而且新青安最高可以分期40年，前5年寬限期過後，也只要繳不到3萬5，加上基本生活費2萬元左右，到時候你一個月有個5~6萬就繳得起了，就算真的覺得壓力太大，寬限期快到之前，再轉貸到別家銀行，重新申請寬限期，就算沒有利息補貼也只要繳1萬8千多，將來換屋的時候，房價漲了賣掉獲利出場，持有成本只有這幾年繳的利息，根本不需要拿每個月將近四萬多出來還本金，俗稱無限轉貸、無限寬限期之術！
要確定捏？
圖：YAHOO新聞網站擷取
新青安是慢性毒藥
這些滿嘴話術的房蟲都只會告訴你房市好的時候，房市反轉時的問題肯定隻字不提，所以房市都不會出現黑天鵝，像川普投顧的32%關稅嗎？
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你真的以為要申請40年期、寬限期要3、5年都申請得到嗎？就算是新青安專案，給不給40年、寬限期也是銀行說了算！我曾經問過許多銀行朋友，貸款1千萬要申請40年分期+5年寬限期，要有固定薪轉，月收入至少要8~10萬以上才可以，現在這種市況肯定會更嚴格！而且還會受限「年齡+借款年限<75」的規定(少數銀行可以提高上限到85，前提也是財力夠好)，例如40歲的朋友，很可能最多只剩35年可以貸。你可能會問，40歲還能算青年嗎？不要搞錯重點了！新青安專案的適用對象，是18歲以上的購屋者，誰管你40歲還是50歲？
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這時候又會有房蟲話術你：『拉長還款年期+寬限期可以幫銀行賺利息，怎麼可能不給？』銀行想要賺利息沒錯，但更重要的是，銀行更想要的是安全穩定的賺利息！就算一開始申請得到寬限期好了，當你已經習慣每個月只要繳1萬多的房貸利息時，兩三年下來會不會已經習慣這樣的安逸現狀，確定到時候收入還會夠支應本利攤還的月繳金額嗎？
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所以對於財力不夠的青年人，銀行反而不太願意給寬限期！那些跟你說可以無限轉貸這種話術的房蟲們，哪一個敢保證你一定申請得到40年跟寬限期？而且寬限到期時，房市還在持續上漲中，出場時一定是獲利的，要繼續持有也可以再轉貸申請得到寬限？如果有人敢保證，請他簽切結書出來，虧損全買單，申請不到寬限期他補差額？我相信肯定沒有！
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前陣子我的一個朋友B才私訊我，說要請我幫他找銀行轉貸，目的就是為了重新申請寬限期，但我果斷的拒絕了！原因很簡單，會找代書幫忙問銀行轉貸寬限期的，肯定是因為自己已經問不到了，而現在銀行貸款緊縮，自從第七波限貸令後，房市急轉直下，對於財務不健全的投機族群與年輕小白(很少跟銀行有信用往來者)，銀行正是雨天收傘的時候，誰也幫不了你！而且銀行在審核貸款時，評估人的條件，一定是以本利攤還為基礎去計算你的房貸收支比的，所以如果你只還得起寬限期的利息，銀行反而不會貸給你好的條件，甚至連寬限期都沒有！
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所以說，要買房之前一定要衡量自身財務狀況，除了足夠的月收入之外，如果你有自然人憑證，還可以每年有一次免費額度，上聯徵中心網站查調自己的信用報告書，瞭解自己的信用紀錄，確認人的條件與物的條件都沒問題後再下手，才不會面臨申請不到寬限期，又還不起本金，導致現金流斷鏈，被迫斷頭的窘境！
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聽起來新青安有這麼多陷阱，所以真的不能用嗎？倒也不是，只要你有經過審慎評估自身財力與需求是否相符，準備足夠自備款，且確定符合資格，還是可以受到這個專案的利息補貼優惠的，那到底還要符合什麼資格呢？
新青安的申貸條件與資格
新青安的申辦資格很簡單，財政部官網都有說明，我這裡就不贅述，有興趣可以按暫停看一下資訊卡。
- 成年人（滿18歲）
- 名下無住宅（包括本人、配偶、未成年子女）
- 有持分住宅但其持分換算後未滿40平方公尺
- 不曾使用過新青安專案
- 但最重要的是：足夠的財力證明
另外順帶一提，還要注意央行去年919的第七波選擇性信用管制，雖然有放寬第二戶房貸在新青安不受管制（也就是名下無房，但有繼承家中房貸者），但第三戶仍受管制，最高只有三成！
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談到這邊，不知道大家有沒有發現，新青安申請的結果跟預期不符，是不是比較常發生在預售屋的情況下？沒錯！但為什麼呢？先撇除業務員專業程度的問題不談，預售屋與一般成屋買賣最大的差別在於「時間」
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因為從簽約談好條件到交屋對保，有時候動輒兩三年，有可能當初確認好的條件，在這段期間銀行或你本身甚至政策發生了一些變化，導致原本的條件沒辦法適用了，例如110年開始的房地合一2.0、112年的平均地權條例修法禁止轉售預售屋、113年9月的信用管制等都是類似情形，以及你可能沒有確認好自身條件完全符合，就倉促簽約下訂後，在對保前發生了變化。
被迫斷頭出售的案例
就像我有一個朋友，我都叫他老夫子，有天他突然私訊我，說他有一件急事，想要聽聽我的意見：原來是他在三年前，因為感覺到房價飆漲太快，深怕自己再不買就更買不起房子，就咬牙硬湊了一筆頭期款，訂了一戶台中大里的預售屋，案名是：
昌祐建設的極光四期-幸福大里，他在111年去銷售中心看樣品屋，看的很喜歡，再加上代銷人員的熱情鼓勵下，就衝動的訂下一間5樓三房平車，I棟(2梯4戶)的戶型，總價才1055萬，扣車位單價算下來才27萬/坪，跟現在的行情比起來確實相對便宜很多，照理說應該要繼續持有才對…
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但我聽完他的現況，建議他趕快脫手，而且越快越好！為什麼呢？其實他還要賺養家，家中有2名年幼孩子嗷嗷待哺，平常生活開銷已經捉襟見肘所剩無幾，那他為什麼要硬擠出錢來買呢？一部分原因當然是恐慌性跟進，二則真的想要有一間自己的家，三則繳工程款當存錢，這也是很多人的理財觀念，不能說不對，但他最大問題出在哪？
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就跟我們前面提到的一樣，他一心以為：「銷售人員跟我說，可以申請新青安貸款40年＋五年寬限期，我應該負擔得起，五年後如果不能再轉貸申請寬限，到時候房價也漲上來了，再賣掉換屋，或者獲利出場就好。當初也沒有預想到，家裡會因為突發狀況，需要先把爸媽的老家過戶到我跟我哥名下，導致我名下有持分面積超過40平方公尺的住宅，連新青安都不能用，不然，我先假裝跟我老婆離婚，讓他一個人去借新青安房貸可行嗎？」
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別傻了！先不說假離婚的法律問題，光是夫妻兩人的收入加起來，貸款償還能力就算不太過去了，太太一個人又沒有其他親人可以幫他做保，更不可能申請到理想的貸款條件，難道你要跟銀行賭看看能不能申請到40年+5年寬限期嗎？如果賭輸了，你有退路嗎？
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我跟他說：「拜託，人生真的不要用賭的，尤其是你現在看起來成功率已經非常低，更何況你也沒有本錢跟他賭！與其剛交屋付了一堆費用跟稅金後，就要被房貸壓的喘不過氣來，被迫斷頭，不如趁現在持有成本還不高，趕快出場獲利了結，將來把財務培養穩定了，再看準機會進場，才是上策！」
聽完這一番分析，他終於大夢初醒般聽了我的建議，決定請我幫他找真正適合這間房子的有緣人，而且因為他也想趕快脫手，所以開價直接開在實價登錄行情，扣車位單價才31萬，總價1220萬就可以買到大里區的三房平車，如果你是已經準備好的人，而這個區域也在你的工作或生活範圍內，售屋資訊的連結可以點擊上方圖片，以及我的官方LINE連結在最下方，你可以直接加我的官方LINE留言詢問詳情，只要加入好友並在聊天室輸入002後，傳送物件銷售頁的畫面截圖我即可。
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所以像老夫子這種情形，就是一種非常典型的理財風險規劃不週所導致，一旦情況有變，就要承受損失，而他會忽略這個風險的主因，就是過於依賴新青安專案。但是，如果你是已經準備好的人，其實也不一定要有新青安專案才能買房，很多人以為，只要曾經買過房屋、辦過房貸，就不能用新青安以及首購優惠，其實這也個天大的誤會！
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新青安與首購比較表
市面上各大房產機構、各大新聞媒體，在去年919之後陸續製作首購與新青安的比較包，但各家對於首購｜新青安 的規定眾說紛紜，你是不是也看得霧煞煞？到底我可以用新青安？還是可以算首購？換屋族可以算首購嗎？首購的好處是什麼？
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其實關於首購一詞的定義及優惠標準，各家銀行並沒有非常統一、明確的規定，相關方案多如牛毛，所以關於這一點，我這邊就不做太多解釋，只針對央行統一規定的幾個部分做分析。
- 只要我個人的名下沒有住宅，就可以算首購，這是最基本的前提，很多人問我「太太名下有房有貸，我還可以算首購嗎？」答案是可以的；而新青安則要本人+配偶+未成年子女名下都沒有住宅才能適用。
- 首購的好處是什麼？跟新青安差在哪裡？其實首購就是可以有機會申請得到寬限期、利息從最低約2.2％起，而新青安則是我們上面談過那些優惠，這裡就不再贅述。
- 另外在10月9日之後，央行有再度修改信用管制的部分規定，特別是針對繼承者的部分，我這裡特別整理了比較少人知道的相關規定，首先是繼承有兩大不受限：
- 名下有繼承取得的房屋，不論面積多少，不論單獨或共有持分，都不會被算一戶，也就是說，還是有機會申請到首購利率及寬限期。
- 名下有因為繼承而承受的房貸，也不會被認定是申請第二戶房貸最高只能貸五成，等於還是有機會貸到7~8成。
- 第二戶房貸最高五成，這是大家都知道的，但如果你能適用新青安專案，則不受這一條的限制，聽到這裡可能會有些疑惑，名下已經有房貸卻可以申辦新青安？這通常會發生在繼承時，比如像老夫子這種情形，如果他是將來跟哥哥一起繼承爸媽遺留下來的房產及房貸，且換算持分沒有大於40平方公尺，他就還是可以適用新青安專案。
所以事實上，只要你的財資力夠高，就算沒有新青安，也是有機會用首購方案貸款到8成+寬限期+40年；反過來說，如果財資力不佳，就算有新青安也貸不到理想的條件！
那到底要新青安專案做什麼？其實就是前2年有利息補貼的好處、不受第二筆房貸的限制罷了！
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記得領取超實用小工具
很多朋友都在問如果我的利率、年期多少，每個月要繳多少房貸？其實網路上已經有太多貸款試算工具了，所以我就沒有再製作了，詹代書比較喜歡用的是 聰明貸款 這個APP，但別誤會，我沒有跟他們有任何業配關係，只是推薦好用的工具罷了！不過，還記得我們一開始提過的房屋買賣稅務試算工具嗎？只要你在下方說明欄點擊連結加入LINE好友，在LINE對話框內輸入009後送出，不管你是舊制財產交易所得稅或新制房地合一稅2.0，成屋或預售屋，只要輕鬆輸入幾個數字就可以得出你要的答案，尤其是對換屋族的你，一定非常的實用！不用再被一堆數學公式燒腦，也不必再到處爬文、打電話諮詢稅務囉！當然如果你還是不會用，隨時可以留言詢問我，我一有空就會盡快回復喔！
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為什麼新青安像萊豬？
坦白說，我覺得新青安房貸美其名是幫助青年買房，實際上根本就是政府勾結大建商來助長炒房、政策性買票工具的利益結構，它在前幾年造成多少年輕人恐慌性的墊著腳尖跟風硬買？案例簡直數不勝數！再來，我們的政府知道有多少投機客拿年輕小白的人頭來申辦新青安炒房嗎？我相信政府根本都知道，也根本沒有要管的意思，因為它們的管制作為只有要借款人簽切結書不得出租，這叫管制嗎？
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那些投機客們根本沒打算要出租，買來整理幾個月就要跑了，這些可憐的年輕人頭們還在被利用來申請新青安的利息補貼與寬限期，讓投機客老闆們實現超低成本炒房！將來真正要買房子自住的時候才會發現已經用過不能再申請了！
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至於那些話術一堆的房蟲還在那邊說，我的客戶都有貸到8成、40年期、5年寬限期拿好拿滿，拜託，這種話真的聽聽就好，自己平時一定要多做功課，衡量自身財務狀況，還有，多跟好的銀行、房仲業務朋友打交道，我指的是真正會幫你想的朋友喔，不是那種跟你說：「先簽約、送申請進來看看就知道了」這種絕對不是真正的朋友，因為他只想做你的業績，拿你的人生大事來賭一把！送得過是你們都賺到，賭不過是你個人的問題！購屋者們一定要睜大眼睛分清楚業務的好壞，才不會讓買房這麼重要的人生大事變一輩子的噩夢！
你認為呢？
說到這邊，我想聽聽你們的想法，你認為新青安房貸真的是幫助年輕人買得起房子的好政策嗎？
- 還是很多人有受到貸款補貼的優惠，是值得推崇的好政策
- 假的！新青安根本就是政府勾結建商，幫助大建商推升房價營造熱銷現象的利益結構體！
- 不過就是政府拿來政策買票的政治操作手段，真正可憐的受害者是跟不上房價飆漲的年輕人！
- 其他
歡迎大家在底下留言跟我分享你的獨到見解喔！
感謝你把影片看到最後，如果你覺得有幫助，別忘了按讚、訂閱並開啟小鈴鐺，以獲得更多實用的房地產買賣知識分享！也請你一定要把這麼重要的資訊分享給你身邊的親友，幫助他們一起避開那些看不見的慢性毒藥與陷阱。文章結束囉～接著了解關於我：
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