「有一種稅金，在你賣房子的時候，只要沒有房地合一稅跟土增稅，9成以上的房仲都絕口不提當作沒事，你知道那是什麼嗎？答案就是：房地合一稅上路前的-財產交易所得稅！」
如果你問房仲，9成以上會告訴你：「我怎麼知道你所得多少？你也不會告訴我啊！所以那是你個人的所得稅，跟我沒關係！」
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而我們家，在我媽媽賣房子的時候，就是因為這個稅算錯，被補稅+罰鍰，多繳了30萬，其實他們說的也不能算不對，因為財產交易所得是在每年五月的時候，跟各項綜合所得合併計算申報的綜合所得稅，當然自己也該要做功課，房仲沒有告訴我，而我們自己也有疏失！
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這篇文章除了會拆解落入陷阱的原因，教你如何避開之外，還會針對財政部最新公布的：「113年度 個人出售房屋之財產交易所得計算規定」來做深入解析，你說113年已經賣完了，現在看有什麼用？當然有用！因為明年(115)一定會再修正公布114年版的新規定，而且門檻很可能會更嚴苛，我們看歷年公布的就知道了！而且你知道嗎，光是有沒有妥善安排財產交易所得這件事，會讓你要繳的所得稅金會差到十倍以上！
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所以今天這部影片超.重.要！你一定要看完！看到最後的朋友，我還會再免費送你一個超好用的節稅工具，幫你更有效率地避開這個稅務陷阱！
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我的親身教訓與基本概念
故事開始
那是106年的故事了，當時我在太平做房仲，剛入行一年左右，我們家在豐原的華廈打算賣掉，換成透天，所以就交給當地的房仲去銷售。我原本以為，既然沒有房地合一稅，土增稅也不多，而房屋部分，只要依據房屋稅單上的「房屋評定現值」*固定比例，就可以算出所得金額；而那棟房子的房屋現值只有60多萬，當年度豐原區的比例是22%算下來大概也才增加15萬不到的所得，應該就沒有什麼稅金問題了。當時的我誤以為，計算所得的方式是用無法舉證取得成本，依出售時房屋評定現值*固定比例計算，具體算法如下：
- 舉例說明：出售時
- 房屋評定現值=60萬
- 固定比例：60*22%=13.2萬
- 所以我們以為算下來只有增加13.2萬元的所得，嚴重低估了財產交易所得金額，直到收到國稅局的調查通知才發現，最後，我媽被國稅局連補帶罰，繳了 30 萬的稅金跟罰鍰！
原來是因為當時沒有注意到，我媽取得這棟房子的登記原因屬於【贈與】．．．那一段故事完全被我們忽略了．．．
錯誤的開始
這棟房子原本是我們在102年的時候換屋買入的，那時候媽媽年紀大了，財力也比較不理想，而我正在軍中擔任士官幹部，是銀行比較喜歡的軍公教類型，所以銀行就建議媽媽用我的名字買，由我來做登記名義人與貸款人。一年後我退伍了，轉換跑道進入餐飲業，頂下一間飲料店來經營，頂店的資金就是從房子增貸的，經營一年後，發生了一些資金缺口，導致我必須要再跟銀行借錢來補這個缺口，但因為房子才剛增貸一年，也沒什麼空間再多貸，於是我跟媽媽商量要先把這間房子賣掉來補資金缺口。但我媽其實很沒安全感，他怕賣掉之後就再也買不到房子，又因為房子在我名下，怕我擅自把房子賣掉，於是阻止了我賣房的計畫，自己找了一位代書，要把房子過戶回到他的名下。當時我也沒多想，反正錢本來就是我媽出的，就把相關證件交給他，讓他委託代書去辦理。時間回到106年，直到我們賣完房子，收到國稅局的補稅通知時才恍然大悟，原來當初代書直接拿去辦贈與，我們事後回去找那位代書，是我剛考上地政士的時候，我問他：怎麼會直接辦贈與？他只回一句：我怎麼會知道你們當初是借名登記關係？你媽媽說要把你名下的房子過戶給她，當然直接辦贈與啊！所以我從業到現在，只要有客戶跟我說要辦贈與，我一定先問他，為什麼要贈與？沒有弄清楚客戶的動機之前，隨便辦贈與，是會害慘人家的！
最重要的成本
因為要補稅，我們開始盤點所有成本單據，又發現一件奇怪的事~賣房子沒有仲介費發票？於是我們又回去問當初幫我們賣房子那家仲介公司，他沒告訴我們財產交易所得稅的問題也就算了，他還真的沒開發票，還跟我媽媽說有經過他同意，可以不開發票，聽到這邊我更傻眼！如果大家相安無事就算了，現在我們被補稅，你們卻可以省稅？豈有此理！我直接問那位店長一句話：所以我在跟國稅局交涉時，可以告訴他，我真的有付仲介費，但房仲沒有開發票給我嗎？聽到這邊他二話不說，直接拿仲介費10%的現金給我媽，希望可以補償這一段損失，因為發票也不可能往回開，我想這也是沒辦法中唯一的辦法了，也只好接受。
計稅基礎先搞清楚
回過頭來，補稅的事還是得面對，因為我媽出售前是以贈與方式取得，在出售時計算所得會以：【房屋售價】-【取得成本】我們先談房屋售價怎麼來：【房屋售價】如果沒有自行跟土地拆分出來，就要計算房地比，所謂房地比，就是你出售一棟房屋的交易中，售價包括了房屋跟土地，但你沒有明確標出各項的單價，就會變成混在一起，就要拆算出房屋部分售價佔成交總價的百分比。就好像最近很火熱的眾量級議題，ANDY跟家寧各佔25%，家寧媽佔50%，你可以想像成房子跟土地一起賣一千萬，其中250萬是房子的價格，750萬是土地的價格。不過房地比的計算基準不是市價，而是政府給的現值，這個現值可以從這些地方查得到：
- 房屋是房屋評定現值：可從房屋稅單、契稅單、房屋稅籍證明中的課稅現值得知
- 土地部分則是公告土地現值：需至地政事務所查閱土地謄本，或利用 【地籍便民系統】/台中市可以用【158樂活網】查詢，計算方式=公告土地現值/平方公尺面積持分
所以出售時的【房屋售價】該如何計算：
【房地比】＝房屋評定現值／公告土地現值＋房屋評定現值)＝60 ÷ (180+60)＝
【房地比＝25%】
【房屋售價】＝房地總售價＊房地比＝800萬{60 ÷ (180+60)}＝800萬＊25%
＝200萬
而【取得成本】部分，因為我媽的取得原因是贈與，所以是以「贈與時的房屋評定現值 × 消費者物價指數」調整後的金額作為取得成本。這兩個數字怎麼查呢？
- 贈與時房屋現值查詢方式=受贈與時的契稅單上會有核定契稅現值
- 物價指數-兩種方式：
- 可以在消費者物價指數網站上下載，自行查表。
- 或者運用國稅局網站，只要輸入取得年月、以及出售的年月日，就可以得到完整的物價指數。
- 取得成本算式如下：
- 房屋評定現值=70萬
- 物價指數=110%
- 物價調整後成本=70萬*110%=【取得成本＝77萬】
解決方案
其實，如果我們在賣房子的簽約前，代書或房仲有告訴我們這件事，就完全可以避免被補稅了，因為只要取得時原因是【贈與】或【繼承】；且出售時有自行把【房屋售價】跟【土地售價】拆開計算，代表取得與出售時的房屋跟土地都有個別的價格，就不會因為房屋現值過高，導致房地比太高，進而被認定所得超高、所得稅爆表了！
- 舉例說明：
- 出售時未拆算房屋售價：
- 房地總售價=800萬
- 房屋評定現值=60萬
- 公告土地現值=180萬
- 房地比＝25%
- 房屋售價=200萬
- 取得成本=77萬
- 計算售屋所得=房屋售價200萬-取得成本77萬=所得123萬
- 計算稅金
- 按照上列算出的售屋所得併入年度綜合所得稅，隔年五月合併申報，並依據所得額級距稅率，計算應納稅金=所得123萬稅率12%-(106年度累進差額37,800)=147,600-37,800=109,800元
- 補充所得稅金級距圖說明最終應納稅金
- 出售時有拆算房屋售價：
- 房地總售價=800萬
- 房屋售價=80萬；土地售價=720萬
- 取得成本=77萬
- 售屋所得=房屋售價80萬-取得成本77萬=3萬
- 3萬*5%=1500元
小結論
經過上面的計算，我們會知道，取得成本是贈與或繼承時，有自行拆分房屋售價與沒有拆分房屋售價，稅金差距高達73倍！如果當初我媽在賣豐原的房子時，房仲或簽約代書有事先告訴我這個方式，就沒有那些重稅與罰鍰了！但我卻是用親身經歷換來教訓，在2年後發憤考上地政士後才學到原來有這方法！
不過，贈與取得時，可以明確區分房屋跟土地的成本與售價，那買賣取得時，如何拆分房屋的成本和售價呢？
買賣取得房屋的計算方式
三種情境
如果你是在104年以前以買賣方式取得房屋，查得到買進時完整的買賣契約書與發票，可以完整舉證原始取得成本，但買進或賣出時沒有分別標明房屋或土地售價。比方說你去水果攤買水果，水果禮盒裡面有蘋果3顆、梨子3顆，標價450元，這是沒有分別標明售價，如果他有寫蘋果1顆50元，梨子1顆100元，這就是有分別標明售價。
第一種：未自行拆算
- 公式：
- 出售房屋所得 ＝ 出售時房屋部分售價 － 取得時房屋部分成本
- 計算流程：
- 【取得階段】
- 查詢購屋時數據：
- 房屋評定現值 = 300 萬
- 公告土地現值 = 900 萬
- 計算房地比（取得時）：
- 房地比 = 300 ÷ (300 + 900) = 300 ÷ 1200 = 25%
- 取得時房屋部分成本 = 購屋總價 × 25%
- 例如：取得時成交總價=1500萬，房屋部分成本=1500*25%=375萬
- 【出售階段】
- 查詢出售時數據（假設數據同上）：
- 房屋評定現值 = 300 萬
- 公告土地現值 = 900 萬
- 計算房地比（出售時）：
- 房地比= 300 ÷ (300 + 900) = 300 ÷ 1200 = 25%
- 出售時房屋部分售價 = 成交總價 × 25%
- 例如，若出售時成交總價 = 2800 萬，則房屋部分售價 =
2800 × 25% = 700 萬
- 售屋所得 =
700 萬 －375萬 = 325萬
- 所以只要你在代書簽約時，跟他說你要在契約書上寫：房屋賣100萬，土地賣700萬，這樣就是有拆分各項售價，就會以你標明的售價為準來計算所得了。
第二種：有自行拆算
- 取得時的買賣契約書中，已有明確拆分房屋售價（如個別記載房屋、土地的價格，或者評估報告分別記錄房屋與土地價格，甚至法拍取得，在法院的拍賣公告中，一定有分開計價）
- 售出時的買賣契約書中，也有明確拆分房屋售價與土地售價。
- 例如：取得時1500萬總價拆分為
- 房屋500萬；土地1000萬
- 出售時總價=2800萬拆分為
- 房屋600萬，土地2200萬
- 售屋所得=600萬-500萬=100萬
- 如果你從買進到現在賣出時今已經間隔超過15年，不論從實價登錄、銀行、履保、承辦代書、房仲公司、前屋主手上都完全查不到買進的成本多少，而且沒有被算入豪宅稅的門檻，才以房屋現值*固定比例來計算所得(關於豪宅稅的門檻，我稍後會說明)。
第三種：查不到成本
真的查不到成本，成交總價也不超過規定門檻，而落入俗稱的「豪宅」範圍時(關於豪宅定義，稍後會詳細解析)
- 售屋所得=出售時的房屋評定現值*固定比例
- 例如：房屋現值=300萬，以太平區24%為例，售屋所得=72萬
- 假設沒有其他所得，也先不考慮基本生活費、免稅額、扣除額等情況下：
- 沒有拆算房屋售價=325*30%=97.5萬-累進差額413,700=561,300
- 有拆算房屋售價=100萬*12%=12萬-累進差額41,300=78,700
- 查不到成本=72萬*12%=86400-累進差額41300=45,100
- 三種方式計算出所得，天差地遠！
小結論
- 所以，請你盡量妥善保存成本單據，尤其是買賣契約書，買跟賣都有拆算房屋與土地售價是最佳的方式！但如果真的確定查不到成本，而且確定不會落入豪宅認定範圍，可以選擇不提供單據！
- 不過今年要小心了，直到112年以前，只要總價不超過規定門檻，例如台北市6000萬內、台中市3000萬內等，就沒有豪宅稅的問題(附帶說明：這裡的豪宅稅判定基準經常有人跟中央銀行的豪宅房貸門檻諸如：台北市7000萬，台中市4000萬等搞混，兩者完全不相關，別搞錯了)
- 但是在113年度，財政部新增了一項判定標準，叫做坪單價！
- 所以我們接下來要深入探討 ，在113 年度新規定中，要如何正確判斷屬於豪宅或非豪宅，以及有沒有落入豪宅範圍，財產交易所得的計算基準，到底差了多少！
113 年度最新台中市售屋所得計算方式深度解析
首先，我們必須先確認適用這個算法的基本條件：
- 無法完整舉證，而且查不到原始取得成本
- 105年以後取得的房屋，一律適用新制房地合一稅，跟本篇要談的完全無關，有興趣可以回去看房地合一稅那一篇。
- 計算方式分為【豪宅】與【非豪宅】，非豪宅等於：房屋評定現值*一定比例，是最便宜的算法。
- 重點是豪宅判定標準：(任一條件達標均屬豪宅範圍)
- 兩項指標-以台中市為例：
範例1.總價判定=含車位總成交金額 ≥ 3000 萬
- 假設含車位成交總價 = 3200 萬
- 判斷標準：總成交金額超過3000萬=豪宅
範例2. 依「不含車位坪單價>50萬/坪」判定
- 坪單價的計算：
- 分子：不含車位的總成交金額
- 分母：扣除車位坪數後的不含車位總坪數
- 公式：坪單價 = (不含車位成交總價) ÷ (不含車位總坪數)
- 確認重要參數
- 含車位成交總價：2800 萬
- 含車位總坪數：70 坪，其中車位坪數：10 坪
- 非車位坪數 = 70 − 10 = 60 坪
- 房屋評定現值 = 300 萬
- 公告土地現值總額 = 900 萬
- 計算步驟：
- 房地比 = 300 ÷ (300 + 900) = 300 ÷ 1200 = 25%
- 房屋部分售價 = 2800 萬 × 25% = 700 萬
- 車位部分售價 = 700 萬 × (10 ÷ 70) =100 萬
- （公式：車位售價 = 房屋售價＊車位佔總坪數比例）
- 不含車位成交總價 = 2800 − 100 = 2700 萬
- 不含車位坪單價 = 2700 ÷ 60 = 45 萬/坪
- 判定：
- 含車位成交總價 2800 萬 < 3000 萬
- 不含車位坪單價 45 萬/坪 < 50 萬/坪
- 屬於非豪宅情形，採用房屋評定現值＊固定比例。
小結論
- 經過上面的計算，如果被列入豪宅稅=700萬＊20%＝140萬
- 非豪宅則是＝300萬＊24%＝72萬
- 以所得級距計算稅金
- 豪宅＝1,400,000＊20％－147700＝132300元
- 非豪宅＝720,000＊12％－41,300＝45,100元
- 小結論：是否屬於豪宅認定範圍的財產交易所得，所算出的稅金，差快三倍！
- 不過其實有一種作法，可以讓原本可能被視為豪宅的交易，閃過豪宅的門檻(合法的)，關鍵點在車位多少錢，怎麼算？接下來我要講的內容，超.重.要！你一定要準備好筆記本！
車位部分售價的處理
不知道大家有沒有注意到一個細節，那就是坪單價的計算，都是扣除車位的坪數與售價的，所以如果你在出售的時候，有明確的拆分出車位的售價，並可以明確拆分車位的坪數，而且這個車位售價不會背離市場行情太多，是不是就可以合情合理又合法的調整你的坪單價呢？
舉例來說，如果原本不拆算車位售價，會使不含車位坪單價超過 50 萬/坪（豪宅），但自行拆算車位售價後，就不屬於豪宅判定：
- 案例資料(基本資料都跟剛才一樣，只有調整坪數)：
- 含車位成交總價：2800
萬
- 含車位總坪數：60
坪，其中車位坪數：10 坪
- 扣車位後房屋坪數 = 60 − 10 = 50 坪
- 房屋評定現值 =
300 萬
- 公告土地現值總額
= 900 萬
- 計算步驟 (【未拆算】情形)：
- 房地比 = 300 ÷ (300 + 900) = 25%
- 推算車位部分售價
- = 2800 萬 × 25% × (車位坪數 ÷ 含車位總坪數)
- = 2800 × 0.25 × (10 ÷ 60)
- = 700 × 0.1667 ≈ 116.67 萬
- 不含車位成交總價 = 2800 − 116.67 ≈ 2683.33 萬
- 不含車位坪單價 = 2683.33 ÷ 50 ≈ 53.67 萬/坪
- 判定 (未拆算情形)：
- 不含車位坪單價
53.67 萬/坪 ≥ 50 萬/坪，屬於豪宅算法。
- 計算步驟 (【自行拆算】情形)：
- 根據市場行情，自行拆算車位售價設定為 310 萬（針對10坪車位）。
- 房屋部分售價 = 含車位成交總價 − 車位售價
- = 2800 − 310 = 2490 萬
- 不含車位坪單價 = 2490 ÷ 50 = 49.80 萬/坪
- 判定 (自行拆算情形)：
- 不含車位坪單價 49.80 萬/坪 < 50 萬/坪
- 交易不屬於豪宅，採用房屋評定現值*固定比例。
小結論
但你可能會問，去年都已經賣完了，當初沒有拆分車位售價怎麼辦，難道自己偷改合約嗎？
我先聲明，單方面竄改合約可是會觸犯偽造文書罪，我可沒有教你這麼做喔~至於細節問題，歡迎加LINE跟我私下討論～
「看到這邊，有沒有覺得被一堆數字算式搞得頭暈腦脹呢？別擔心，詹代書跟你一樣數學不太好，所以我發明了一個Excel速算表，只要簡單填入幾個參數，就可以算出你的所得金額，再把這個金額帶入國稅局的所得稅試算頁面，就可以秒速算出來你要繳多少稅金！
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- 但是我必須說句心裡話，我覺得財政部這種作法，真的是吃相非常的難看！國家依法要跟人民課稅，人民也要依法納稅，這是受憲法保障的，而這個規定是依據所得稅法第121條授權施行細則第17條之2，由財政部核定的，就算過去的大法官說他沒違憲好了，各位覺得合理嗎？
- 要做任何事情，尤其是跟徵收人民的財產有關的規定，應該是早就要規定好，讓人民有準據可以遵循才對吧？竟然會有誇張到，先看去年大家賺多少錢，再來公布遊戲規則，明年報稅前，再告訴你要收多少錢的這種作法？而且核定的「具體標準」完全沒有公布，就像你把車開進一個沒有張貼收費標準的停車場，你一定會問他，要繳多少停車費？他說：先看你停多久再算！？這跟黑社會收保護費有什麼差別！？
- 今年跟你說坪單價50萬以上算豪宅，明年會不會變成40萬以上就算豪宅？國稅局可能會跟你說，你把相關成本都保存好就沒這問題啦！？對，所以都不會經歷921文件被埋、不會經歷88水災被泡水、都不可能發生火災被燒毀就對了？這不是變相懲罰因為年代久遠，遺失了相關單據，但資產確實有增值的民眾嗎？
- 但話說回來，今年我們已經知道財政部會這麼做了，想必明年的規定，應該不會比今年放寬鬆，如果可以，事前預防還是很重要的喔！
- 我想問問妳們的想法，你覺得這個新規定合理、可以接受嗎？
- A. 讓那些有賺錢但不用繳房地合一稅的人，也嚐嚐繳稅的痛，應該的！
- B. 有種上了賊船卻又下不了船的感覺，無奈也只能乖乖繳稅！
- C. 非常不合理！哪有人等做完了才公布收費標準的？我要抗爭到底！
- D.我沒有適用舊制的財產，跟我無關
- 歡迎留言跟我分享你的看法喔！
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- 也請你一定要把這麼重要的資訊分享給你身邊的親友，讓他們也了解這個稅務陷阱！
文章結束囉～
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